營改增后房地產會計（房地產營改增后的會計核算）

營改增后房地產開發企業增值稅會計處理論文

“營改增”后房地產開發企業的增值稅會計處理發生了相應的變化，由原來5%的稅率改為11%的增值稅稅率。

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營改增后，納稅人轉讓房地產的土地增值稅應稅收入不含增值稅。

從房地產行業來看，此次“營改增”試點主要在二手房交易、房地產企業開發以及不動產抵稅等環節帶來影響。

“營改增”后期存在著專用發票虛開的隱患實行營業稅改征增值稅之后，房地產企業的收支都要有相對應的專用發票，要時刻注意貨物、現金與對應發票的一致性，否則就會存在虛開增值稅專用發票的風險。

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鄭巖和冼彬璋[1]采用天津房地產行業相關數據，假設房地產業、建筑業均適應11%的增值稅稅率并且屬于抵扣范圍的進項稅額均能取得增值稅專用發票，從而得到全部抵扣，最終測算得出營改增后房地產企業稅負較營改增前減輕0.82%。

為幫助企業做好營改增后增值稅有關會計核算工作，財政部日前起草并印發《關于增值稅會計處理的規定(征求意見稿)》。

1、房地產會計如何避稅，這里介紹一下：“營改增”后房地產企業可選擇不同的采購渠道對進項稅額進行籌劃。一是選擇一般納稅人作為提供方，可以取得稅率為6%、10%或16%的增值稅專用發票進行抵扣。

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2、避稅渠道2：提高人工對于股份公司而言，一旦經過平衡核算發現提高人工可以歸避稅收，就極其可能提高尤其是高管的工資。尤其是類似內部人控制的萬科。當然還有類似購買巨額保險等傳統的避稅辦法可以應用。

3、預收購房款不入帳，通過假借款形式計入“應付帳款”，隱瞞銷售收入。房地產項目清算存在多結轉成本及超標準列支計稅工資、業務招待費及廣告費等，未按規定申報繳納企業所的稅。

4、房地產避稅這里講解2個方法：轉售為租：土地增值稅對于產權未發生轉移的企業自用或用于出租等商業，不征收土地增值稅，在稅款清算時不列收入，不扣除相應的成本和費用。

房地產企業銷售房屋時，收到的購房款應作為主營業務收入進行核算。

房屋開盤預售時，購房者會交付一定的定金或預付款以在未來一定日期擁有現房。

營改增房地產預收房款的會計處理：預收房款（1）收到預售款借：銀行存款貸：預收賬款（2）預繳增值稅適用一般計稅方法計稅的，按照11%的適用稅率計算；適用簡易計稅方法計稅的，按照5%的征收率計算。

會計處理，xxx年度收到預售房款，借，銀行存款 xxxx，貸：預收賬款xxxx。預繳營業稅，城建稅和土地增值稅，借：應交稅費，應交營業稅，xxx應交稅費，應交城建稅xxx。

房地產預收賬款賬務處理，營改增后，房地產企業預收房款，不構成增值稅納稅義務時間，但是需要在不動產所在地預繳增值稅。如果對預收款開具了發票，則構成了納稅義務發生時間，在機構所在地申報繳納增值稅。

1、說明：對于房地產企業預收款，現在很多地方政策，一般要求不開具發票，或者開具零稅率發票，或者只預繳稅款不申報，這些情況下，就不需做以上分錄，后續也不需沖銷上述分錄。而是待達到納稅義務一并申報時賬務處理。

2、借：預收賬款，貸：主營業務收入，應交稅費-應交增值稅（銷項稅）。一般來講，正常貨物銷售的預收款由于納稅義務尚未發生，而且也沒有開具發票，因此不需要繳納增值稅。

3、問題二：收到預收款，開發票了，怎么做帳預收款按照權責發生制原則，會計上不能確認收入，也沒有發生納稅義務。

4、期末，將主營業務成本的余額轉入“本年利潤”科目，借記“本年利潤”，貸記該科目，結轉后，“主營業務成本”科目無余額。

營改增后，納稅人轉讓房地產的土地增值稅應稅收入不含增值稅。

房地產企業預繳土地增值稅會計分錄：（1）提取時：借：稅金及附加，貸：應交稅金--土地增值稅，（2）繳納時：借：應交稅金--土地增值稅，貸：銀行存款等。

預繳土地增值稅的核算。房地產企業收到預收款項時，不能確認收入，會計處理為：借：銀行存款；貸：預收賬款。對于預收款，需要預繳土地增值稅，預繳稅款時，借：應交稅費應交土地增值稅；貸：銀行存款。

房地產預繳土地增值稅，會導致應交稅費—土地增值稅減少，負債減少計入借方核算，同時會導致貨幣資金減少，資產減少計入貸方核算。房地產預繳土地增值稅的賬務處理是，借：應交稅費—土地增值稅，貸：銀行存款。