房地產成本管理，房地產成本管理崗面試問題

怎樣做好房地產成本管理工作

1、成本人員的獲得有兩種途徑：一是自己培養，對于有一定管理水平的企業，可以采用；二是從市場上招聘。管理體系：目標成本是企業預先確定的、在一定時期內和經過努力所要實現的成本目標；是項目成本的控制線。

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2、\x0d\x0a要想做好成本控制管理，就要建立全成本控制體系：成本管理的階段強調全過程，成本管理的主體強調全員，成本管理的對象強調全方位。說的直白點就是橫豎都管，縱向管開發成本，橫向管部門費用。

3、實用的原則。控制成本在控制過程中要有的放矢，選準控制對象降低成本，要把成本控制落到實處，不能做華而不實的、得不償失的控制。合理的原則。

4、房地產開發項目的投資主要花費在施工階段，這是發展商普遍存在的一種認識，他們認為只要加強此階段的監控，就可大量節約成本。

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5、通過對房地產項目成本的前期預算和工程建設全過程控制，即前期設計、前期開發成本、施工成本、融資費用、稅務策劃等實行全面目標成本管理，是目前宏觀調控形勢下房地產得以可持續發展的不二法則。

房地產成本管理流程房地產成本管理系統的構成土地費用土地費用包括城鎮土地出讓金，土地征用費或拆遷安置補償費。房地產開發企業取得土地方式有三種：協議出讓，招標出讓，拍賣出讓。目前基本以后兩種方式為主。

成本管理一般分以下幾個階段：項目總投資估算階段；項目總投資估算深化；工程概算與設計；項目總投資預算；項目施工階段成本管理；工程竣工結算；項目總投資決算。

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成本預算——把成本估算分攤到項目的各個子項上。成本控制——控制項目預算的變化。成本管理歷來是大多數房地產開發項目的一個重頭戲，地產開發的根本目的就是成本最小化、利益最大化、開發所面臨的風險最小化。

本次研討以實際成本管控案例，結合地產動態成本管控目錄，深入研究房地產全成本管控。土地成本。在當前房地產市場，土地成本占比較大，大約占總成本30%甚至更高，拿地成本的大小直接決定項目利潤，甚至影響企業的生死存亡。

目標成本管理包括可行性研究的成本測算和目標成本制訂兩個過程。

．利用系統整合的思想。對于開發企業兩方面可以嘗試，一是確立長期合作的品牌商家；二是將部分股份投入到需求量大的供應商企業中，更深入地實現專業化。3．正確處理材料質量與成本的關系。

實用的原則。控制成本在控制過程中要有的放矢，選準控制對象降低成本，要把成本控制落到實處，不能做華而不實的、得不償失的控制。合理的原則。

房地產的成本控制要將成本理念貫穿于整個項目實施過程中，具體包括前期調研、設計階段、施工階段和竣工結算階段。（一）前期調研在房地產工程開發前期，要充分考慮自身地理條件和市場要求，做好前期調研工作，論證其可行性。

成本分解的過程項目開發成本的控制與項目成本發生的周期同步，其首要特點是一個過程，然后是地產企業諸多管理活動的體現。與項目的時間計劃一樣，成本計劃及控制也有一個從宏觀到微觀、從粗放到細致的過程。

通過對房地產各個作業過程進行成本控制，從制度上保證對成本的有效控制動態成本動態成本是項目實施過程中各個時期體現的預期成本結果。

房地產企業降低成本辦法最大限度地削減成本就是“降本增效”。降成本而不能降質量，更不能因降本而給社會和人民造成巨大的危害。

1、良好的制度保障是開展一切工作的前提，在房地產工程項目投資成本的控制過程中要建立健全兩個機制。

2、房產項目投資的成本控制（一）土地獲得前在獲取房產項目土地前，要預側土地獲取價格=周邊同類樓盤銷售價—房產項目投資成本（上述九項，除土地費用外）—合理的凈利潤。

3、采用工程量清單的形式，對開發單位而言，首先，工程單價易與市場價進行競爭性比較，擠掉單價中的水分，堵住漏洞；其次，可控制因設計變更引起的工程價款的增加。

4、對于房地產企業來說，工程限額設計就是根據有限的工程造價成本確定施工單位的施工標準及建設規模，以保證工程的經濟效益。依據限額設計，對投資費用和工程費用進行科學合理的設計，有利于控制投資成本。

5、(6) 缺乏項目成本動態控制手段與措施：多數房地產開發企業未建立動態的成本臺賬，缺乏動態的控制手段與措施，不能實施有效的動態成本管理。

1、(1)在項目開發中發生的各項直接開發費用，直接計入各成本核算對象，即借記“開發成本”總分類賬戶和明細分類賬戶，貸記有關賬戶。

2、《房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法》（國稅發[2009]31號）第二十九條規定，企業開發、建造的開發產品應按制造成本法進行計量與核算。

3、財務規劃：如果購房需求較強，考慮貸款和分期付款。需要制定合理的財務規劃和購買預算。土地政策變化：政府對土地供應和房地產調控政策的變化會影響房價。需要關注相關政策動態。

4、提高開發項目旳成本核算質量，是房地產開發公司旳當務之急。如何進行成本核算顯得尤為重要。房地產開發成本旳構成房地產開發成本是指房地產公司為開發一定數量旳商品房所支出旳所有費用。

5、如何進行成本核算顯得尤為重要。房地產開發成本的組成房地產開發成本是指房地產企業為開發一定數量的商品房所支出的全部費用。就其用途來說，大致可分為三部分：土地、土建及設備費用。

6、房地產開發企業成本核算的方法和一般步驟依次如下：根據成本核算對象的確定原則和項目特點，確定成本核算對象。設置有關成本核算會計科目，核算和歸集開發成本及費用。